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相続した実家が空き家になっているものの、
「兄弟3人で相続することになった」
「相続人が何人いるのか、まだ正確に把握できていない」
「遠方に住んでいる相続人がいる」
「誰が売却の手続きをするのか決まっていない」
このようなご相談は、決して珍しいものではありません。
特に、市川市内でも親御さんが長く暮らしていた戸建て住宅などでは、相続をきっかけに空き家となり、その後どうするか親族間で話し合っているケースがあります。
相続人が一人であれば比較的話は進めやすいものの、相続人が複数いる場合は、不動産を売却する前に整理しておきたいことがいくつかあります。
この記事では、相続人が複数いる空き家を売却する場合の一般的な流れを、できるだけ分かりやすくご紹介します。
※相続・登記・税務については個別の事情によって取り扱いが異なります。具体的な手続きについては司法書士・税理士などの専門家への確認をおすすめします。
相続人が複数いると、空き家の売却が難しくなる理由
まず知っておきたいのが、相続人が複数いる不動産は、一人の判断だけで簡単に売却できるわけではないということです。
相続が発生して遺産分割が済んでいない場合、相続財産である土地や建物については、相続人による「遺産共有」の状態になります。
法務省も、相続人が複数いる場合、遺産分割がされないまま相続が繰り返されると、多数の相続人による共有状態となり、不動産の管理・処分が難しくなることを説明しています。(法務省)
例えば、父親が亡くなり、子ども3人が相続人だったとします。
実家を売却したいと思っても、
- 長男は売りたい
- 次男はまだ売りたくない
- 長女は遠方に住んでいて話し合いに参加できない
という状況になれば、すぐに売却を進めることは難しくなります。
だからこそ、不動産会社に査定を依頼する前後から、相続人全員で方向性を確認しておくことが大切です。
相続人が多い空き家を売却する基本的な流れ
相続人が複数いる空き家の場合、一般的には次のような流れで進めます。
STEP1 相続人を確認する
まずは「誰が相続人なのか」を確定させます。
被相続人の出生から死亡までの戸籍などを確認し、相続関係を整理します。
相続登記を行う場合にも、相続人や相続分を確認するため戸籍謄本等の収集が必要になります。(法務局)
「兄弟だけだと思っていたら、実は他にも相続人がいた」ということがあると、その後の売却手続きにも影響します。
STEP2 遺言書があるか確認する
次に確認したいのが遺言書です。
遺言書の有無によって、相続財産の分け方が変わる可能性があります。
「昔、親が何か書いていた気がする」という場合でも、最初に確認しておくことが大切です。
STEP3 空き家をどうするか相続人で話し合う
相続人が複数いる場合は、
「この家を誰が取得するのか」
または
「売却して、その売却代金を分けるのか」
を話し合います。
空き家を誰も使う予定がないのであれば、売却して現金化する方法は選択肢の一つです。
例えば、
「長男が実家を取得する代わりに、他の相続人へ代償金を支払う」
という方法もありますし、
「実家を売却して、売却代金を相続人で分ける」
という方法もあります。
どの方法が適しているかは、財産の内容や相続人それぞれの事情によって変わります。
相続した空き家を売却する方法は大きく2つ
相続人が複数いる空き家を売却する場合、考え方としては大きく2つあります。
方法① 一人が相続してから売却する
例えば兄弟3人が相続人だった場合、
「実家は長男が相続する」
と遺産分割協議で決め、その後に長男が売却する方法です。
この場合、相続人全員で話し合い、遺産分割の内容を明確にしておくことが重要です。
遺産分割協議が成立した場合には、その内容に基づいて相続登記を行います。法務局も、遺産分割協議によって不動産を相続した場合の相続登記について案内しています。(法務局)
そのうえで、所有者となった人が不動産会社に売却を依頼するという流れです。
方法② 相続人全員で売却する
もう一つは、相続人全員で売却する方法です。
例えば、
- 長男
- 次男
- 長女
の3人が相続人で、誰も実家を使う予定がない場合。
実家を売却し、その売却代金をそれぞれの相続分に応じて分ける方法が考えられます。
ただし、相続人が多くなるほど、
「全員の意思確認」
が重要になります。
遠方に住んでいる人、仕事が忙しい人、海外に住んでいる人などがいると、書類の準備や日程調整にも時間がかかることがあります。
「共有名義にしてから売る」のはおすすめ？
相続人が複数いる場合、
「とりあえず兄弟全員の共有名義にしておけばいいのでは？」
と考える方もいるかもしれません。
もちろん共有という方法もありますが、将来的な売却まで考えると、慎重に検討したいところです。
共有名義にすると、後になって、
「やっぱり売りたくない」
「もう少し持っていたい」
「自分の子どもに相続させたい」
など、所有者それぞれの考えが変わる可能性があります。
さらに、相続人の一人が亡くなれば、その持分が次の世代へ相続され、共有者がさらに増えることもあります。
法務省も、相続が繰り返されて多数の相続人による遺産共有状態になると、不動産の管理や処分が困難になる場合があるとしています。(法務省)
そのため、
「相続人が多いから、とりあえず共有名義」
とするのではなく、将来的に売却する可能性があるなら、相続人の間で十分に話し合っておくことが大切です。
相続人の一人が遠方に住んでいる場合は？
市川市にある実家を相続したものの、
「相続人の一人は東京に住んでいる」
「兄弟の一人は千葉県外にいる」
「海外に住んでいてなかなか帰ってこられない」
というケースもあります。
このような場合でも、必ずしも全員が何度も現地に集まらなければならないとは限りません。
必要な書類や手続きについて、司法書士などの専門家に相談しながら進める方法もあります。
また、不動産会社との査定・売却相談については、相続人の代表者の方がまず相談し、
「相続人は○名で、全員売却に前向きです」
というところから話を始めることもできます。
クレドハウジングでも、まず現在の状況を伺ったうえで、どのように進めるとよいか一緒に整理することができます。
相続登記をしていない空き家は売却できる？
ここも非常に多いご質問です。
2024年4月1日から、相続によって不動産を取得したことを知った相続人は、原則として3年以内に相続登記を申請することが義務となっています。遺産分割が成立した場合には、その成立日から3年以内というルールもあります。(法務局)
そのため、
「親が亡くなってから何年もそのまま」
という空き家については、売却を考える際に相続登記の状況も確認しておきたいところです。
相続人が多い場合は、まず相続関係を整理し、そのうえで必要な登記手続きを進めることになります。
相続した空き家には税金の特例が使える場合も
相続した空き家を売却する場合、一定の要件を満たせば、「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの3,000万円特別控除」を利用できる可能性があります。
国税庁によると、一定の要件を満たした場合、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例があります。適用期間は現行制度では2027年12月31日までです。(税務計算サイト)
ただし、誰でも利用できるわけではありません。
例えば、
- 相続した家屋・敷地であること
- 建築時期など一定の要件を満たすこと
- 相続開始から一定期間内に売却すること
- 売却金額が一定額以下であること
- 売却までの間に居住・事業・貸付などに使われていないこと
など、細かな条件があります。(国税庁)
さらに、取得した相続人が3人以上の場合は、特別控除額が2,000万円となる場合があります。(国税庁)
税金については個別の条件確認が必要になるため、売却前に税理士や税務署などへ確認しておくと安心です。
「相続人が多くて話が進まない」場合こそ、早めの査定がおすすめ
相続人が多い空き家では、
「まだ売るか決まっていないから、不動産会社に相談するのは早い」
と考える方もいます。
しかし、実際には売却するかどうかを話し合うために、まず現在の不動産価格を知っておくという考え方もできます。
例えば、
「この家なら3,000万円くらいで売れそう」
という情報があれば、
「では売却して3人で分けよう」
という話がしやすくなることがあります。
反対に、
「思っていたより価格が低い」
となれば、誰かが住む、賃貸にする、リフォームするなど、別の選択肢を考えるきっかけにもなります。
査定＝必ず売却しなければならない、ということではありません。
相続人の皆さまで今後を考えるための材料として、まず査定を受けてみるのも一つの方法です。
市川市の空き家、相続人が多いケースもご相談ください
市川市では、
本八幡・八幡・南八幡・新田・平田・菅野・真間・国府台・宮久保・曽谷・大洲・市川・行徳・妙典・南行徳
など、地域によって住宅の種類や土地の大きさ、周辺環境も異なります。
相続した実家が長期間空き家になっている場合、
「今の市況ならいくらくらいなのか」
「古い家でも売れるのか」
「解体して土地として売ったほうがいいのか」
「相続人が何人もいるけれど、誰が相談すればいいのか」
など、最初は分からないことばかりだと思います。
そうした場合も、最初から売却を決める必要はありません。
まずは現在の不動産の状態と、おおよその価格を知るところから始めてみてはいかがでしょうか。
よくある質問（FAQ）
Q．相続人が3人いる場合、3人全員が不動産会社に行く必要がありますか？
必ずしも最初の相談から全員が揃う必要があるとは限りません。まず代表者の方から状況をお聞かせいただき、相続人の人数や遺産分割の状況などを整理していくことができます。
Q．兄弟の一人が売却に反対しています。売ることはできますか？
相続の状況や所有形態によって異なります。共有状態になっている場合などは、一人の判断だけで売却できるとは限りません。相続人間で話し合いがまとまらない場合は、司法書士・弁護士などの専門家への相談も検討しましょう。
Q．相続登記をしていない空き家でも査定してもらえますか？
はい。査定の段階で相続登記が完了している必要はありません。まず現在の相続関係や登記状況を確認し、売却に向けて必要な手続きを整理していくことができます。
Q．古い実家でも売却できますか？
築年数が古い住宅でも、土地としての需要や立地などによって売却できる可能性があります。建物を残して売るのか、解体して土地として売るのかなど、物件ごとに検討することが大切です。
Q．相続した空き家を売るとき、3,000万円控除は必ず使えますか？
いいえ。一定の要件を満たした場合に利用できる特例です。また、相続人が3人以上の場合などには控除額が異なる場合があります。国税庁の要件を確認し、必要に応じて税理士などへご相談ください。(税務計算サイト)
市川市で相続した空き家の売却をお考えなら
相続した空き家は、時間が経つほど管理の負担が大きくなることがあります。
「誰も住んでいない」
「遠方なので管理に行けない」
「兄弟でどうするか決まっていない」
「売った場合にいくらになるのか知りたい」
そんな段階でも、まずはお気軽にご相談ください。
クレドハウジングでは、市川市の不動産売却査定を無料・秘密厳守で承っています。
相続人の人数や現在の状況をお聞きしながら、売却までに必要になりそうなことを一つずつ整理していきます。
クレドハウジングからのメッセージ
相続した実家が空き家になっている場合、「売る・売らない」をすぐに決めることよりも、まずご家族の皆さまで現在の状況を整理することが大切です。
相続人が複数いる場合には、誰が相続するのか、売却するのか、共有するのかなど、考えることも増えていきます。
私たちクレドハウジングは、市川市新田を拠点に、市川市全域の不動産売買を地域密着でお手伝いしています。
本八幡・南八幡・新田・平田・菅野・真間・国府台・宮久保・曽谷・大洲から、行徳・妙典・南行徳まで、市川市のさまざまな地域で不動産のご相談を承っています。
「まだ売ると決めていないけれど、いくらくらいになるか知りたい」
というご相談でも大丈夫です。
相続人の皆さまが納得して次のステップへ進めるよう、現在の不動産の状況を確認しながら、丁寧にご案内いたします。
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まずはお気軽にクレドハウジングへご相談ください。
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